行业酷寒，万科又一次站出来传递信心，将“岁寒知松柏，长风会巧合”当作2023年中期功绩推介会的主题。

8月31日，万科召开2023年中期功绩推介会，企业供图

在万科董事会主席郁亮看来，现阶段的阛阓显着超跌了。由于地产销售低迷依然持续了一段时期，阛阓情谊受到了一定影响，因此容易作念出过度响应。

为此，郁亮荒漠发出敕令称，从业东谈主员感到前所未有的压力，但愿依然出台的政策尽快落实到位。

正如“长风会巧合”，郁亮也信赖中历久行业仍有发展契机，有些阛阓愈加有韧性，也有新的业务契机在出现，“行业早晚会回到一个健康合理的水平。这个经由一定会有盘曲，有盘曲，有波澜，万科会把使命作念得更充分小数，留足冗余度，筑牢安全底线。”

诚然将来仍旧充满不深信性，但不错深信的是，夙昔高盘活、高杠杆、高增长的口头已难以为继，不管是行业发展口头照旧企业筹备口头，齐濒临着全场合的重构。

沿着梓里图，找不到新大陆。参加新一轮周期，对峙将开拓、筹备、服务三者并重当作主要策略的万科，依然站在新的起跑线上。

阛阓光显超跌

向来“不预测天气”的郁亮，少眼力抒发了对近期房地产阛阓走势的主张。关于现阶段的阛阓，他以为显着超跌了。

一组数据足以佐证郁亮的不雅点。

商品房销售限制迟滞。国度统计局数据闪现，本年上半年，宇宙商品房销售面积约6.0亿平方米，同比下落5.3%；销售金额约6.3万亿元，同比增长1.1%。

开拓投资延续下落态势。宇宙商品住宅新开工面积2021年、2022年区别下落11%和40%，本年1-7月陆续下落25%。郁亮以为，按照这个下滑进度，揣测本年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的限制。

地盘阛阓供应和成交缩量。笔据中国指数商议院数据，上半年宇宙300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下落32.9%，成交建筑面积同比下落31.6%，住宅用地出让金同比下落20.1%。

由于地产销售低迷依然持续了一段时期，阛阓情谊受到了一定影响，因此容易作念出过度响应。郁亮的判断是，阛阓显着依然跌偏激了。

身处这么的环境，即即是行业标杆，万科也不行幸免地被阛阓超跌株连。

中报闪现，证据期内，万科竣事营业收入约2008.9亿元，同比下落2.9%；包摄于上市公司鼓舞的净利润约98.7亿元，同比下落19.4%；竣事销售金额约2039.4亿元，同比下落5.3%。万科在中报中讲明，归母净利润下落的主要原因是，开拓业务的结算限制下落以及结算利润率下落。

“从学问来看，有背阴的一面，就一定有晨曦的一面。”郁亮示意，现时政策已在发力，但愿已出台的政策尽快落地实施，推动阛阓规复到健康合理的水平。同期，像盘活存量钞票等问题对行业历久健康安闲发展好奇爱慕好奇爱慕紧要，政事局会议也提议了联系条目，这对行业是一个荧惑，万科也在期待具体举措的出台。

“在各方面的共同发愤下，跟着经济起首持续好转，对将来的预期徐徐安闲，阛阓会回到平时的援救水平。”郁亮说。

郁亮出席万科2023年中期功绩推介会，企业供图

筑牢安全底线

行业仍在操纵修刚直中，安全筹备依然取代限制增长，成为“幸存者”的发展标的。起首喊出“活下去”的万科，依然是业内最安全的房企之一，守住了行业的信心防地。

万科首席财务官韩慧华说：“万科是一家危急感驱动的公司，历久对峙老成的财务策略，长久把保持筹备安全、健康的财务景象放在最垂危的位置。”

爱慕筹备现款流的治理。证据期内，万科竣事筹备性现款净流入18.6亿元，畅通14年保持为正。

对高杠杆保持敬畏与克制。为止本年6月末，万科净欠债率为49.5%，持续处于行业低位；有息欠债臆度3213.6亿元，占总钞票的比例为19.1%；持有现款1221.8亿元，对应短期债务的障翳倍数约为2.7倍，远高于短期告贷和一年内到期的有息欠债的总和457.0亿元。

保持行业里最进步的信用等第。证据期内，标普、惠誉看守“BBB+”的信用评级，穆迪看守“Baa1”的信用评级，评级揣测均为“安闲”；国内评级机构中诚信海外信用评级有限包袱公司看守主体信用等第AAA，评级揣测“安闲”。

“这些齐是万科穿越多年发展周期坚强走到当今的坚实基础，亦然其能够在行业濒临紧要查验的环境里活下来的基石。”韩慧华也坦言，短期阛阓有压力，但万科依然筑好了牢固底线，作念了充分的前置准备，安全韧性在援救。

筑牢安全底线，万科主要作念了三方面的动作。

高度爱慕筹备现款流治理。回款效果保持行业进步，同期对峙量入制出，保持弹性运营，持续作念动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现款流安全。

保持融资渠谈开通和多元化。2022年于今万科累计刊行信用债接近400亿元，其中本年1-8月新增刊行100亿元，是现时少数仍然能够完全凭借本人信用发债的房地产企业。

债务结构持续优化。为止6月底，万科短债限制约457亿元，较年头下落29%；外债占有息欠债的比降至20%以内，较年头下落2个百分点。在债务结构持续优化的同期，万科的融资资本也保持低位，年内境内新增融资平均资本3.73%，较2022年进一步下落15个基点。

作念好下半场准备

守住安全筹备底线的同期，万科亦在寻求发展，为下半场的“履历赛”累积力量。

“在全体低迷的时候，晨曦的一面会相等引东谈主防御，比如有些阛阓愈加有韧性，也有新的业务契机在出现。”郁亮说。

在郁亮看来，阛阓有韧性，即一个地区唯有东谈主口在持续增长，完全的供给多余就不会出现。以东京齐为例。笔据他的不雅察，日本房地产新开工限制从最岑岭于今，全体简略减少了52%，但东京齐23个区只下落了21%，而中枢6区并吞时期段反而增长了23%。

“这是因为东谈主口会操纵向能够创造服务的城市相聚。即便完全熟谙之后，中心城区仍然会出现多半城市更新型样，以援救传统地区的发展活力，昌盛职住均衡的需求。”郁亮分析指出。

因此，在投资策略方面，万科已进行换仓升级，对峙高质地投资，通过投资舆图发现结构性契机，持续拓展阛阓和客户基数好、具备熟谙家具贬责有规划、财务狡计优秀的名堂。

本年1-8月，万科累计获得新型样32个，均位于一二线城市，总策画计容建筑面积约449.0万平方米，权利计容策画建筑面积约267.6万平方米，名堂总地价约718.6亿元，权利地价总和约431.0亿元，新增名堂平均地价为16003元/平方米。

“万科当今投资舆图的颗粒度不是城市，而是片区，每个片区的东谈主口流入、产业流入以及客户基础、万科是否有名堂，以及万科夙昔老名堂的筹备情况、往来情况齐成为投资舆图的主要参考身分。”万科首席运营官刘肖示意。

有新的业务契机，是指新发展口头带来的改造。

夙昔，跟着客户对好意思好生计需求的各类化，万科从以开拓业务为主，转向了开拓筹备服务并重。今天，即使是传统的开拓业务，内容、口头也可能出现变化，商品住宅将在昌盛改善性需求中挑大梁，城市更新、保险房、城中村鼎新、代建代运营也将是将来垂危的业务鸿沟。

“并吞派区的不同名堂，对客户需求的把合手、家具品性的互异、配套是否完善，会酿成人大不同的收尾。品性出色，能收拢阛阓窗口期的名堂，就会得到客户的招供。”万科联席总裁、开拓筹备本部首席搭伙东谈主义海以为，夙昔两年的经历是一场淘汰赛，好多作念法、常规致使判断模范当今齐不管用了。“将来咱们会参加一场新时期的履历赛，特质是什么？我以为是品性和效果。”

为此，万科接力于援救高品性名堂的安闲量产期间。强化家具线援救，基于城市能级、地盘属性、客户结构、家具设立等持续研发和完善家具线体系，并通过实施家具系司理包袱制加速熟谙安闲家具模子的现实哄骗；加强供应链治理，援救家具品性和性价比， 包括优化环节品类的采购资源库和供应商治理，援救践约安闲性等。

不仅仅开拓销售业务，经过多年的培育，万科在长租公寓、物流、生意等筹备服务类业务也构建了庞大护城河，多项业务均保持讲究的增长势头，为将来的功绩增长打下塌实基础。

证据期内，万科筹备服务类业求竣事全口径收入约267.3亿元，同比增长11.9%。其中，泊寓当作宇宙最大的相聚式公寓提供商，竣事营业收入约16.4亿元，同比增长10.6%；万纬物流竣事筹备收入约19.5亿元，同比增长17.0%，玄虚实力位列行业第一梯队；累计开业203个生意名堂，建筑面积 约1118.3万平方米，竣事营业收入约43.0亿元，同比增长7.3%。

郁亮示意，房地产阛阓夺胎换骨需要比拟长的时期，万科将保持定力，操纵发愤。将来不管什么业务，实质上齐是期间的竞争，举例家具服务质地是否过硬、客户口碑是不是弥散好、是否有弥散优秀的合营伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有陆续完善和深切的空间。

“筑好最坚固的底线，抱有最坚强的信心，尽到最大的发愤”，是万科抗拒风险、穿越周期的姿态。